日本90年代房产泡沫后老百姓怎么(80年代的日本有多发达)

日本90年代房产泡沫后老百姓怎么

东京商业地产成交非常活跃,成交金额常年稳居亚太地区前列。以2017年第二季度为例,往前滚动12个月的商业地产成交额总计141亿美元,在亚太地区名列前茅,仅次于上海,超过*和首尔。其中办公楼、商业公寓、商业零售的占比最大,分别为69%、12%、12%。

从地产类型看,东京商业地产表现不俗,涨幅超过住宅。东京(23个行政区)办公楼不动产指数在2016年年底达152.6点,超过2007年的次高点(147.5),办公楼不动产价格自2013年年初以来涨幅接近50%,超过中心区房价涨速。2000—2007年,东京办公楼上涨了将近80%。此外,东京中心地区的商业地产交易量从2016年开始减少,主要原因是供给不足和估值很高。

日本的房地产税政策是由**决定的,但对资产进行评估,以及对房地产税的征收都是由日本地方*来执行。通常,地方*拿走52%的税收收入。房地产税的税基并不是业主收入,而是资产重估价。随着日本经济下行,业主失业或由于资金紧张而不能缴税的情况时有发生。此时,业主通常将偿还抵押*款的义务排在缴纳不动产税费前面。遇到这种情况,地方*通常会适当减免业主负担,或者直接从业主储蓄账户中扣款。

说到东京,其实可以有三层相差很大的概念:东京都市圈、东京都和东京特别行政区。这三层东京概念差异很大,人口密度和房价也很不同。为避免讨论中的混乱,先厘清这三层概念。

有意思的是,随着限高政策的逐步取缔,位于千代田区的皇居所在地,也难逃被高耸入云的大厦包围的命运。按理说皇居是日本历史的重要象征,且日本皇室还在政治生活中发挥着一定的作用,皇室建筑应该受到保护。但是,相比之下,增加土地供给、满足市场需求的力量似乎更为强大。最终,与皇居所在地一街之隔的,是超高层建筑耸立,并不断修建、增高的丸之内商业街。

80年代的日本有多发达

另外,在负利率面前,日本养老金及其他一些机构投资者也在过去几年间慢慢的开始在房地产资产上建仓。对这些机构投资者而言,地产投资虽然有一定风险,但是在低利率环境下,地产投资的收益率依然稳定、较高,使得他们有强大动力去争取比债券、股票更高的资产收益。

从城市化阶段和发展水平的角度来看,东京房价增长幅度大概率小于我国一线城市和热点二线城市。而如果投资离东京市区较远、非交通枢纽地区的房产,虽然价格相对便宜,但从目前已经出现的较高空置率来看,想要出租、出售的困难很大,这些地区的净租金收益将大幅低于3%,资本利得年化收益率也会相应降低。

东京顶级豪宅集中在港区六本木、青山等地区。六本木的4丁目豪宅甚至没有市场公开销售就已售罄,售价约600万日元/平方米(约36万*币/平方米),价格远超80年代泡沫时期的价格。青山塔的55套公寓也是出来不久便销售一空,价格在250万~650万日元/平方米(约合*币15~39万元/平方米)不等。

年一份智库报告指出,如不采取措施,日本将有1800个市面临消失的命运[4]。同一年,日本首相安倍晋三再次将区域重振提上日程,公布了税收等一揽子优惠政策,并在2015年给予了4万亿日元的地区振兴财政预算。但此举效果依旧不佳,各级*激烈反对,截至2016年年底,仅12家公司重新转移了总部所在地。在2017年的财政预算中,更是只字未提去中心化、刺激地区经济等议题。

房产投资的另一部分收益是房产升值。房产实际升值大小取决于未来的变化,老龄化、人口流动等因素都很重要,很难准确估计。为了理解这一概念,暂且假设所购价值7000万日元的房产的年均增值率为5%,这个速度不低,高于过去10年的平均增速(2.6%)。持有5年内,东京地产升值的资本所得将缴税30%,5年后缴纳15%。为了省税,假设持有6年,税率以15%计算。

七十年代老百姓的生活

建筑开发成本的上升是多方面因素造成的,行业内劳动力缺口大、人工成本快速上涨是东京地区建筑成本上升的主要原因;全日本范围内对酒店、2020年奥利匹克场馆修建的需求也推动着建筑成本上涨。另外,原材料价格的不断走高,在未来可能会进一步推高建筑成本。

简言之,看起来不错的资本增值率(5%),因为要扣除持有成本(2%)、买卖交易成本(1.5%)、资本利得税(0.75%)、收入出境税(0.15%),最后所剩无几(0.6%)。拉长持有时间,会将交易费用摊销到多年,比如从1.5%降到0.5%(相当于持有20年左右),再假设所得不汇出日本,免掉0.15%的出境税,则收益率增加到1.75%。

与中心区形成鲜明对比的,是非中心区供给过剩,空置率较高,房租上涨缓慢。东京23区的总体房租增速并不快,高房租和房租快速上涨主要是中心5区的事情。在东京郊区,房屋空置率高达30%~40%,而且房东每月都需缴纳不少的管理费、修缮基金及不动产税等,这些地区的房租收益率堪忧。

日本房地产泡沫破灭后,地价开始大幅下滑。购地企业屯着大量闲置的办公用地,面临巨大还*压力,导致银行系统开始出现大量坏账。压力之下,*逐步放松对楼市开发的限制,调整土地规划政策,让私人部门更加积极地参与到城市规划、建设中去,以振兴经济,最终有了2002年《城市复兴法》的出台。